成本增加利润减少 土地增值税对高档住宅施压

　　新政策只是针对土地增值税的计算方法做了阐述，但征收的标准和房屋类型提及得并不全面，业内人士表示有待于政府相关部门做进一步的详细阐释。而针对一些高档住宅采取的征税措施表明政府并没有意图增加普通消费者的自住购房成本，但交易如何仍需要市场的考证。

　　上周，北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（以下简称“北京通知”），对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并将于12月1日起正式开征土地增值税。

　　业内人士预计，由于北京通知中对3-5年的非普通住宅执行减半征收的优惠政策，因此必然导致“房龄”较短的非普通住宅需求量有所增加。而为了避免缴纳占总房价1%左右的土地增值税，该类房屋的需求者将会赶在12月1日前集中过户，引起短期特殊类别房产的交易量上涨。但由于非普通住宅的数量仅占到北京市总交易量的8%左右，因此对于北京市总交易量的影响较为有限。

　　土地增值税影响高端住宅

　　一项针对天津、上海、广州、深圳等几大城市税费成本占总房款百分比的调查显示，北京的非普通二手商品房交易税费成本属于偏低的水平，为9.6%（以一套在5年内出售、售价为50万元的普通商品房、买卖双方所缴税费总和为全部税费成本计算）。如果按照北京市最新公布的土地增值税征收办法第三种情况下的征收标准（即对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税），那么北京市的二手房交易税费成本将再上升1个百分点左右。

　　毫无疑问，二手房交易税费成本的上升将使得北京市房屋再转让的费用继续增加，与此相对应的也挤压了房产投资者的利润空间，降低了房产投资的回报率，从而影响到包括高档住宅在内的投资客比较关注的房屋类型的销售。

　　针对目前北京二手房市场仍以自住需求为主要支撑的情况，北京通知对于稳定房价的影响究竟能有多大，仍需要市场的进一步考证。业内人士认为，此次土地增值税的征收性质与之前出台的两个税种相似，且针对的房屋类型也有局限（部分非普通商品房），因此对于房价的影响有多大尚待考证，且税收的出台对于北京市场的刚性需求来讲，并未起到较多作用。

　　此外，由于北京通知只是针对土地增值税的计算方法做了阐述，但征收的标准和房屋类型仅在1999年和2004年的政策中有所提及且尚不全面。其中，只针对普通住宅和3-5年的非普通住宅的征收方法做了规定，而3年以下以及5年以上的非普通住宅的执行标准并没有明确说明，这对以上两种类型的二手房交易过程中的税费缴纳会产生不明现象，因此仍需要政府有关部门将征税房屋的类型及征税标准做进一步的详细阐释。

　　成本增加、利润减少

　　北京通知正式执行之后，消费者在交易过程中需要缴纳的土地增值税数额究竟如何计算呢？对此，本报特别请北京中原三级市场部的分析人士以具体的实例来为消费者计算一下土地增值税的具体数额。

　　以王先生拥有的一套2004年购买的原价为80万元的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万元的价格成功出售此套房产，按照北京通知所列的第一种计算方法，该套房产将扣除四项费用。

　　1、取得房地产时有效发票所载的金额=80万元；

　　2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额=80万元×5%×2（年）=80000元；

　　3、按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关税金=500元（印花税）+55000元(营业税)+10000元(个人所得税)=65500元；

　　4、取得房地产时所缴纳的契税（3%）=24000元。

　　扣除额=969500元、增值额=30500元；由于增值额未超过扣除额的50%（969500×50%=484750元），那么按照税法规定的适用税率为30%，最终土地增值税税额为9150元；如果该房产属于北京通知中的第三种情况，也可以采取类似于个人所得税的征收办法，即二手房交易价格全额的1%=10000元。

　　同时，由于此前有的税收优惠政策中规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税和居住满3年未满5年的非普通住宅，减半征收土地增值税。北京中原三级市场部的专业人士认为政策仍倾向于优惠普通住宅的消费者，而更多的是针对购买后短时期即转让的非普通住宅开征土地增值税。（新北京楼市周刊a3版）

　　商报链接

　　增值额在不同扣除项目金额比例范围内的适用税率

　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

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